Günlük hayatta mal sahiplerinin çok sık karşı karşıya kaldığı durumlardan birisi de kiraladıkları taşınmazlarından kira bedelini alamamaları ve bu durumda yapılacak işlemlerdir. Mülk sahiplerinin kirasını ödemeyen kiracıları tahliye edebilmesi bakımından hangi yasal haklara sahip olduğunun ve bu hakların nasıl kullanılacağının bilinmesi de haliyle önem arz etmektedir.

Kiraya veren ve kiracı arasında kurulan kira sözleşmesi ilişki Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme altına alınmıştır. Her iki taraf bu sözleşme ile borç altına girmekle birlikte her iki tarafın da hakları söz konusudur. Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu ve somut olaylar ile ilgili düzenleme içeren diğer kanun hükümleri, kira borcunu ödemeyen kiracının ne şekilde tahliye edileceğini de belirtmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 13. Maddesine göre kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya belirtilen tarih aralığında ödemek ile yükümlüdür. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde kiracı, kira ödeme borcu bakımından temerrüde düşmüş olacaktır ve hakkında tahliye işlemlerinin başlatılması söz konusudur. Kiracının bu durumda tahliyesini gerçekleştirebilmek için bir takım seçenekler mevcuttur.

İlk olarak bir kira dönemi içerisinde kiracıya, kira bedelini ödemediğinden ötürü iki haklı ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Gönderilen iki haklı ihtarname akabinde taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak suretiyle tahliye gerçekleşmiş olacaktır. Bu yolun kullanılabilmesi için kiracının, kiraya vereni iki haklı ihtar çekmesine neden olması gerekmektedir. Söz konusu ihtarnameler iki farklı ay içerisinde çekilmelidir ve yine söz konusu ihtarnameler için ihtara konu kira borcunun vadesinin gelmiş olması gerekmektedir. İhtarnameler bakımından noter aracılığıyla gönderilme şartı bulunmamaktadır. Yine de ispat etmekte kolaylık sağlaması ve daha sağlıklı olmasından ötürü ihtarnamelerin noter aracılığıyla gönderilmesinde fayda vardır. Kiraya verenin ödenmeyen kira bedeli bakımından gerçekleştirdiği icra takibi de ihtar niteliğinde kabul edilmektedir. İki haklı ihtarnamenin gönderildiği kira döneminin bitmesi ile birlikte 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Burada verilen süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Yani 1 ay içerisinde davanın açılmaması halinde dava açma hakkı düşecektir. Zira yeni kira dönemi uygulanmaya başlayacaktır ve bu durumda bu kira döneminin bitmesi beklenmelidir.

İkinci olarak kiracı hakkında dava açılmadan tahliye talebi içerir icra takibi yapılması mümkündür. Bu yol dava süreci ile karşı karşıya bırakmadığı için daha pratik bir yoldur. Bu yolun kullanılabilmesi için kiraya veren mülk sahibinin icra takibinde tahliye talebinde bulunmuş olmaları gerekmektedir. Aksi durumda yalnızca kira bedelinin tahsili talep edilebilecektir. İcra takibi ilamsız takip olarak başlatılır. Ödeme emrinin borçlu olan kiracıya tebliğ olunması ile 7 günlük itiraz süresi başlayacaktır. İtirazın olmaması halinde kiracının 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi gerekmektedir aksi takdirde tahliye işlemleri devreye girecektir. Kiracı 30 gün içerisinde kira borcunu öderse tahliye edilmesi durumu ortadan kalkmış olacaktır. Kiracının borcunu süresi içerisinde ödememesi halinde tahliye için İcra Mahkemesinde dava açılır.

Üçüncü olarak kiracının vadesi gelmiş kira bedelini süresi içerisinde ödememesi durumunda, mülk sahibi ihtarname yolu ile kira bedelini ödemesi için kiracıya 30 günlük süre verebilir. Sürenin sonunda kira bedelinin ödenmemesi halinde lira sözleşmesinin fesih edileceği ihtarnamede bildirilir. Bu ihtarname ile birlikte harici başka bir ihtarnameye gerek olmadan temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Davanın açılabilmesi için kiracının ihtarnamede belirtilen 30 günlük süre içinde kira borcunu ödememesi gerekmektedir. Tahliye davası açılması durumunda ve tahliye kararının verilmesi durumunda, kiraya veren cebri icra yoluyla tahliye işlemlerini başlatacaktır.

Her durumda mahkeme tarafından verilen bir tahliye kararı söz konusu ise, kiraya veren bu kararı icra memur ve kolluk yoluyla işleme sokabilecektir. Tahliye kararının kesinleşmesi akabinde öncelikle kiracıya 15 gün süre tanınır. Bu süre içerisinde kiralananı tahliye etmesi beklenir. Şayet 15 gün içerisinde kiralanan tahliye edilmez ise zor kullanmak suretiyle tahliye edileceğinin bildirimi yapılır. Bu durumda icra memuru vasıtasıyla ve en az 1 kolluk mensubu ile tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Kiralananın tahliyesi bakımından hızlı ve pratik çözümün uygulanabilmesi ve hak kaybına uğranmaması için mülk sahiplerinin hukuki destek almak suretiyle hareket etmelerinde fayda bulunmaktadır.