Takip Et

Av. Elif UÇAN AYDIN

YASAL ÖNALIM HAKKI

22 Haziran 2021, Salı

     

Önalım (şuf’a) hakkı sıklıkla gündeme gelen ve tarafların hukuki anlamda haklarının bilinmesini önemli kılan bir konudur. Türk hukuk sistemi içerisinde önalım hakkı, kaynağını yasadan veyahut sözleşmeden alabilmektedir. Bu haftaki yazımızın konusu yasadan doğan yasal önalım hakkı olacaktır.

Yasadan doğan önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu çerçevesine düzenleme altına alınmıştır ve taşınmaz mülkiyetini sınırlandıran hususlardandır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, paydaşlardan birinin payını 3. Bir kişiye satması halinde, öncelikle diğer paydaşların bu payın kendisine devredilmesini isteme hakkı tanımaktadır. Dolayısıyla tapulu ve paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması halinde önalım hakkından bahsedilebilecektir.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.” Şeklinde düzenleme yer almaktadır. Bu itibarla yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından payın 3. Kişiye devri halinde, diğer paydaşlara açılabilecek yenilik doğuran bir dava niteliğindedir. Yenilik doğuran hak olması bu hakkın kullanılması ile 3. Kişi ve hak sahibi arasında kurulan yeni bir hukuki ilişkinin söz konusu olmasından ileri gelmektedir. Bir diğer ifade ile yenilik doğuran hak; tek taraflı bir hukuki işlem ile bir hukuki ilişki kurmak, içeriğini değiştirmek veya sona erdirmek suretiyle başka bir şahsın hukuk alanında değişiklik meydana getirme yetkisi veren hak olarak tanımlanmaktadır. Yenilik doğuran haklar tek taraflı irade beyanı ile sonuç vermekte ise de yasal önalım hakkı bakımından kanunda yer alan düzenleme gereği bu hak ancak dava yoluyla ileri sürülebilmektedir.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi bir takım şartlara tabi tutulmuştur. Bunlar;

  • Yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için “paydaş” sıfatıyla kullanılabilir. Yasal önalım hakkı paya bağlı bir haktır. Pay nedeniyle elde edilmiş olan bu hakkın kullanımı payı mülkiyetine geçiren kişi tarafından söz konusu olabilecektir.
  • Önalım hususunun gerçekleşmesi gerekmektedir. Yani bu hakkın kullanılabilmesi için paydaşın payını tamamen ya da kısmen 3. Bir kişiye devretmesi gerekmektedir. Devir işlemi satış ya da satışa eşdeğer işlem şeklinde gerçekleşmelidir. Satışa eşdeğer işlemler; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şarta bağlı satış sözleşmesi şeklinde örneklendirilebilir. Bağış sözleşmesi, trampa sözleşmesi, arsa payı karşılığı kat sözleşmesi gibi sözleşmeler bakımından Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince önalım hakkının kullanılması söz konusu olmayacaktır.
  • 3.kişiye yapılan satış işleminin veya ekonomik anlamda bu işleme eşdeğer olan işlemlerin geçerli olması gerekmektedir.
  • Yasal önalım hakkından bahsedilebilmek için payın 3.kişilere satışının söz konusu olması gerekmektedir.
  • Yasal önalım hakkı, bu hak sahibi paydaşın devri alan 3.kişiye karşı açacağı önalım davası ile kullanılabilmektedir.

Şartların varlığı halinde önalım davası açılabilecektir. Önalım davasının açılabilmesi bakımından kanunen bir takım hak düşürücü süreler öngörülmüştür. Buna göre; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Burada belirtilen 3 aylık sürenin başlaması için gerekli bildirimin noter kanalıyla yapılması gerekmektedir. Şayet önalım hakkına sahip birden fazla paydaş söz konusu ise, 3 aylık sürenin başlaması için bildirimin her bir paydaşa yapılması gerekmektedir. 2 yıllık süre ise pay satış tarihinden itibaren başlamaktadır.

            Yasal önalım hakkı yukarıda kısaca özetlendiği üzeredir. Kanunen gerekli şartların varlığı halinde önalım hakkı dava yoluyla kullanılabilmektedir. Söz konusu hakkın kullanımı bakımından öngörülen süreler ve şartlar dolayısıyla önalım hakkı sahiplerinin ya da paylı mülkiyette payını devretmek isteyen paydaşların hukuki bir yardım almak suretiyle hareket etmesinde fayda vardır.



Yazarın Tüm Yazıları

RUHSATSIZ SİLAH BULUNDURMA/TAŞIMA SUÇU

17 Ağustos 2021, Salı

KORUMA KARARI VE İHLALİ

4 Ağustos 2021, Çarşamba

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARI

27 Temmuz 2021, Salı

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

14 Temmuz 2021, Çarşamba

İLAMSIZ İCRA TAKİBİ

7 Temmuz 2021, Çarşamba

KİRASINI ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ

29 Haziran 2021, Salı

YASAL ÖNALIM HAKKI

22 Haziran 2021, Salı

VEKALETNAME NEDİR VE NASIL SONA ERER?

15 Haziran 2021, Salı

ÇOCUKLA KİŞİSEL İLİŞKİ KURMA HAKKI

8 Haziran 2021, Salı

MOBBİNG (PSİKOLOJİK TACİZ)

1 Haziran 2021, Salı

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

25 Mayıs 2021, Salı

ARACIN PERT OLMASI DURUMU

18 Mayıs 2021, Salı

SOKAĞA ÇIKMA YASAĞI VE MASKE TAKMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE DAİR PARA CEZALARI İPTAL EDİLEBİLİR Mİ?

11 Mayıs 2021, Salı

İŞ KAZASI DOLAYISIYLA AÇILABİLECEK TAZMİNAT DAVALARI

4 Mayıs 2021, Salı

DAVA AÇMADAN İSİM VEYA SOYİSİM DEĞİŞTİRME MÜMKÜN MÜ?

27 Nisan 2021, Salı

İŞ KAZASI VE İŞ KAZASI SAYILAN DURUMLAR

20 Nisan 2021, Salı

NAFAKA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN İHLALİ

13 Nisan 2021, Salı

MİRASIN REDDİ

6 Nisan 2021, Salı

ÜCRETSİZ İZİN UYGULAMASI VE EŞİTLİK İLKESİ

30 Mart 2021, Salı

HİZMET TESPİTİ DAVASI

23 Mart 2021, Salı

İŞE İADE DAVALARI VE HUKUKİ SONUÇLARI

16 Mart 2021, Salı

EVLİ KADININ KENDİ SOYADINI KULLANMASI

9 Mart 2021, Salı

HASAR DANIŞMANLIK ŞİRKETLERİ

2 Mart 2021, Salı

MİRAS HUKUKUNDA TENKİS DAVASI

23 Şubat 2021, Salı

MİRASÇILIK BELGESİ (VERASET İLAMI) NEDİR?

16 Şubat 2021, Salı

İKİNCİ EL ARACIN KİLOMETRESİNİN DÜŞÜRÜLMESİ

9 Şubat 2021, Salı

AYIPLI MAL NEDİR? TÜKETİCİNİN HAKLARI NELERDİR?

2 Şubat 2021, Salı

ANLAŞMALI BOŞANMA DAVASI

26 Ocak 2021, Salı