Yaygın bir şekilde kullanılmakta olan sözleşme türlerinden biri şüphesiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Eski taşınmaz sahibi kimselerin ve yeni bina yapmak isteyen kişi ya da müteahhitlerin imza altına aldığı ve her iki tarafın kendi çerçevesinde fayda elde ettiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin özelliklerine ve şartlarına değineceğiz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsanın belli bir payını yükleniciye yani müteahhite devretmesi, müteahhitin de bunun karşılığında arsa üzerine yaptığı belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi konulu sözleşmedir. Burada arsa sahibi yeni taşınmazlara sahip olurken müteahhitler de fazladan yapmış oldukları bağımsız bölümler ile kar elde etmektedir. Her iki tarafın da borç altında olduğu bu sözleşmelerde dikkat edilmesi gerekli olan hususlar mevcuttur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak de isimlendirilen bu sözleşmeler, atipik ve karma tipli sözleşmelerdendir. Hem eser hem de satış sözleşmesinin temel unsurlarını içermekte bununla birlikte hem eser hem de satış sözleşmesinden bağımsız değerlendirilmektedir. Arsa sahibinin arsa payını belirli bir oranda devretme yükümlülüğü söz konusudur. Bunun yanı sıra yüklenici yani müteaahhit tarafın da inşaatı yapma yükümlülüğü mevcuttur.

Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu ilgili hükümleri çerçevesinde; taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin geçerli olabilmesi resmi şekilde düzenlenmiş olması şartına tabi tutulmuştur. Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için “noterde düzenleme şeklinde” yapılmaları gerekmektedir. Noterde yapılmayan sözleşmeler, şekil bakımından gerekli olan şartı taşımayacaklar ve böylece kesin hükümsüz olacaklardır. Bu nedenle tarafların kendi aralarında sözleşme hazırlayarak notere onaylatmaları, bu sözleşmenin kurulabilmesi için yeterli değildir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı sözleşmelerinin geçersiz olmaması için noterde düzenleme şeklinde yapılmaları gerektiği şartına uymak lazım gelmektedir.

Yüklenicinin borçları; üstlendiği inşaatı özenle yapmak, bizzat yapmak ya da kendi yönetimi altında yaptırmak, olağanüstü durumlarda arsa sahibine ihbarda bulunmak, inşaat ruhsatı ve iskan almak, ilgili vergileri ödemek, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmak, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan tarihte tam ve eksiksiz olarak teslim etmek, yapıdaki mevcut ayıpları üstlenmek ve anlaşılan arsa payını devretmektir.

Yüklecinin sözleşmede belirtilen tarihte yapıyı teslim etme borcu söz konusudur. Şayet sözleşmede beliritlen tarihte teslim edilmezse bu durumda gecikme yani temerüt gündeme gelecektir. Yani teslim tarihi gelmesine rağmen eserin tamamlanmaması veya tamamlanmış eserin teslim edilmemesi halinde yüklenici temerrüde düşmüş olacaktır. Bu durumda arsa sahibinin bir takım hakları mevcuttur. Temerrütten söz edebilmek için yüklenicinin gecikmesini haklı kılan bir neden olmamalıdır. Bununla birlikte yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirmesi mümkün iken yerine getirmemiş olması gerekir.

Sözleşmede taraflar arasında bir ifa zamanı yani tarafların yükümlülüğünü yerine getirme zamanı yer almamakta ise bu durumda makul süre göz önüne alınacaktır. Arsa sahibinin makul süre geçtikten sonra yükleniciden yükümlülüğünü yerine getirmesini isteyerek borcu muaccel hale getirir. Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde ve kendisini haklı kılacak herhangi bir nedenin söz konusu olmaması halinde arsa sahibinin bir takım hakları söz konusudur. Arsa sahibi; inşaatın tamamlanmasından vazgeçerek müspet zararlarını talep edebilir. Ya da inşaatın tamamlanmasını ve bununla birlikte gecikme tazminatı talep edebilir. Son olarak sözleşmeden dönerek menfi zararlarını talep edebilir. Müspet zararlar sözleşmeden kaynaklanan bir borcun yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan zarardır. Menfi zarar ise sözleşemeye güvenilerek yapılan masraflara ilişkindir.

Yüklenicinin ayrıca ayıplara karşı sorumluluğu söz konusudur. Bu ayıplar inşaatta eksiklik ya da hatalı malzeme kullanımı ya da kararlaştırılana aykırı yapılması gibi taşınmaza ilişkin olabileceği gibi; imara aykırı olması, vergilerinin ödenmemesi gibi ayıplar da olabilir. Arsa sahibi, inşaatın ayıplı olması halinde noter aracılığıyle yükleniciye ayıbı bildirmelidir. Burada daha önceki yazılarımızda bahsettiğimiz üzere ayıplı mala ilişkin kanun hükümleri uygulanacaktır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ayrıca bu davalarda işin niteliğine göre Asliye Hukuk ya da Asliye Ticaret Mahkemeleri görevli olmaktadır. Hem karma sözleşme niteliğinde olması hem de kendine has düzenlemelerinin bulunması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin profesyonel bir yardım ile hazırlanması ve takip edilmesi gereklidir.