BİR ÇÖZÜM ÖNERİSİ: SOSYAL KONUTTA KİRALAMA SİSTEMİ

Son yazımda, her geçen gün artan konut/barınma sorununu çözmek amacıyla hükümet tarafından ‘sosyal konut hamlesi’ olarak ortaya konulan projeyi değerlendirmiştim. Belirli sosyal grupları kapsıyor olmasını olumlu bulsam da pek çok yönden iyileştirilmesi gereken sakıncalı bir proje olduğunu ve belirtilen soruna bir çözüm olmadığı gibi sorunu büyüteceğini de açıklamıştım. Ben de şunu sevmem; çözüm önerisi sunmadan sürekli ‘bık bık muhaliflik’* yapmayı. O yüzden konut sorununa çözüm önerisi olarak yazımda da bahsettiğim gerçek ‘sosyal konut’ projelerinde uygulanan kiralama sistemini biraz açacağım.

*

Açmadan önce şunu bir tekrar netleştirelim; TOKİ’nin üstlendiği bu sürekli konut üretip satma işi, her seferinde yeni üretim gerektirdiği için inşaat sektörünü beslemek amacını taşır. Bizim gibi henüz ekonomik refah seviyesine ulaşmamış ülkelerde her yeni gün, yeni bir düşük gelirli aileyi ortaya çıkarıyor ve ona da bir konut gerekiyor. Ne olacak böyle sürekli devlet arazileri yani halkın toprakları betonlanıp betonlanıp vatandaşlara mı satılacak? Üstelik satın alan vatandaşın -sadece başvuru anında- düşük gelirli olması yeterli. İki gün sonra gelir seviyesi yükselse de o konut artık onun, ölünce de belki de üst gelir grubundan olan mirasçısına kalıyor. Yoksul halk bir daha faydalanamıyor bu milyonluk üretimlerden. Ve yine sosyal konut açığı oluşuyor, ve yine inşaat sektörü şenleniyor. Yani toplum için değil, inşaat sektörü için olduğunu anladık bu paragraftan. Tabii ki tüm sektörler gibi inşaat sektörü için de ayakta duracakları sağlıklı projeler geliştirilmeli ancak yöntem böyle bir aldatmacadan geçmez. Mülk edindirmeye yönelik politika geliştirme süreci de ancak ekonomik refah sağlandığı zaman başlatılabilir.

*

Konut ve barınma sorunu sadece bizim ülkemizde yaşanan bir sorun olmadı elbette. Öyle ki İngiltere, Fransa, Almanya gibi erken endüstrileşen ülkeler, 1800’lü yıllardan bu yana alt sınıfların barınma problemi ile mücadele ederek çeşitli çözüm modelleri geliştirdiler. Türkiye’de ise köyden kente göçün arttığı ve dolayısıyla kentlerdeki yetersiz konut stoğu nedeniyle gecekondulaşmanın çoğaldığı 1950’lerde çözüm arayışı başladı. Bu yüzden Avrupa’daki çözüm modellerine gözler çevrildi. Ancak modelleri değil, kavramları ithal edildi. Örneğin sosyal konut stoğu açısından da bugün ilk üçte yer alan İngiltere, Fransa ve Hollanda’dan ‘sosyal konut’ kavramını ithal ettik ama bizdeki uygulama çözüm sağlayan modellerden çok farklı. Başta da belirttiğim gibi, temel fark mülk edindirmenin değil kiralama sisteminin olması. Peki nasıl işliyor bu model? Farklı uygulamalardan öne çıkan üç temel yaklaşımı birleştirmeyi şiddetle önererek açıklayayım.

*

SOSYAL KONUT SAYISININ BELİRLENMESİ

Modelde uygulanan devlet tarafından kiralama sistemi, kontrollü yapı üretimiyle toplumdaki yoksul kesimin konut ihtiyacını karşılamaya yönelik sürekliliği olan bir sistemdir. Sağlıklı uygulamalarda, her bölgede konut stoğunun belli bir oranının sosyal konut olması şartı var. Örneğin Fransa’da nüfusun 3500’den fazla olduğu yerleşim birimlerinde konutların en az %20’si sosyal konut olmak zorunda. Böylelikle hem yapı üretimi ve dolayısıyla kiralama/satış fiyatları kontrol altına alınıyor hem de sadece kriz ve seçim zamanlarında altına girilen ve bu nedenle tamamlanamayan sayıca büyük projeler yerine kentsel büyüme ile endeksli, yıllar öncesinden öngörülerek yatırım yapıldığından tamamlanabilir projeler ortaya çıkıyor. Bunun sonucu olarak bizde bir anda “100bin 250bin sosyal konut üreteceğiz” propagandası ve ardından teslim edilemeyen sosyal konut sorunları alışılagelmişken, İngiltere’de her yıl yaklaşık 30-35 bin sosyal konutun üretilip vatandaşın yerleştirilmesi alışılagelmiş bir durum oluyor. Konu bile olmuyor bu olay.

*

Bu durum aynı zamanda, bir anda kent çeperine inşa edilen sayıca büyük konutlarda kentten koparılmış/dışlanmış sosyal grupların oluşumunun da önüne geçiyor. Kent çeperine doğru her katmanda sosyal ve özel konutlar bir arada inşa edilirken toplum da iç içe geçiyor. Kentin dışında, sosyal donatıları ve altyapısı olmayan bir yerde her şeyin baştan inşa edildiği merkezden kopuk uydu kentlerin oluşması engelleniyor.

*

Ayrıca bu konutlar devlet ve yerel yönetimler tarafından üretilebileceği gibi sosyal konut yapılması şartıyla devlet tarafından desteklenen özel girişimciler (sosyal konut sağlayıcılar) tarafından da bir vatandaşın arazisi üzerinde üretilebiliyor. Böylelikle inşaat sektörü de kontrollü bir şekilde ayakta tutulurken, sadece devlet hazinesine ait araziler yani halkın toprakları da kullanılmamış oluyor ve sağlıklı kent planlamasına uygun biçimde yer seçimi yapılabiliyor.

*

KİRACILARIN GELİR DURUMUNUN TAKİBİ

Bence temel amacına uygun olarak sosyal konutlardan gerçek hak sahiplerinin istifade edebilmesi için en önemli gereklilik; kiralanan konutta yaşayanların belirli yıl aralıklarında gelir durumlarındaki değişimin takibinin yapılması. Böylelikle gelir seviyesini yükselterek alt gelir grubundan çıkmış vatandaşın sosyal konutu işgali engelleniyor. Üstelik günümüzde yaşandığı gibi, Toki konutlarının sahipleri tarafından başka vatandaşlara daha yüksek fiyatlara kiralanması/satılması suistimalinin de önüne geçilir. Sosyal konutu kiralayan vatandaş hayatını kaybettiği zaman, varlıklı olup olmadığı bilinmeyen bir mirasçı yerine başvuru sırasındaki yoksul vatandaşa kiralanması sağlanıyor. Böylelikle uzun yıllar boyunca sadece bir vatandaşın değil de toplumdaki ihtiyaç sahibi vatandaşların kullanımında oldacağından, devlete ait kıymetli kentsel arazilerin kullanımında da verimlilik sağlanmış oluyor.

*

KİRA MİKTARININ BELİRLENMESİ

Kira miktarlarının belirlenmesi de, sürekliliğin sağlanabilmesi açısından oldukça önemli. Özel konutlardaki kira bedellerinden düşük olması gerekir pek tabii ancak mal sahibi (devlet, yerel yönetim ve ya özel girişimci) tarafından üretim ve bakım/tadilat maliyetlerinin de karşılanabileceği seviyede tutulmalı ki sürdürülebilirliği olsun. İngiltere, piyasa fiyatlarının yaklaşık %80’i gibi bir oranla kira miktarlarını belirliyor. Bence bir de üretilen konutları puanlama sistemine tabi tutmak ve ona göre bedellerini belirlemek en adil olanı. Üretilen konutlar yaşı, alanı, oda sayısı, mutfağı, banyosu, bahçesi, enerji verimliliği gibi çok sayıda farklı nicel ve nitel kriterlerle puanlama gerçekleştirilerek belirli sınıflara ayrılmalı. Her sınıf için özel konutlardaki kira bedellerinden düşük olmak kaydıyla taban ve tavan kiralama fiyatı belirlenmeli ve bu aralıkta kalacak şekilde kiralayanın gelir durumuna oranla kira bedeli belirlenmeli. Yani bu durumda aynı puan grubunda bir konut belirlenen taban ve tavan fiyat aralıklarında kalacak şekilde; alt gelir grubunda olan daha düşük gelirli bir vatandaşa daha düşük bedele, daha yüksek gelirli bir vatandaşa da görece yüksek bedele kiralanabilir. Çünkü bu sistemde devletin odaklandığı şey bir meta yaratarak üzerinden hakettiği bedeli almak değil. Düşük gelirli vatandaşa diğer yaşam standartlarını gözeterek barınma hakkını sağlamak. Örneğin o ülke şartları düşünülerek ideal bir yaşam sürmek için tüm giderler hesaplandığında bir kişinin gelirinin en fazla %30’unun barınma gideri olması gerekiyorsa, sosyal konutta kira bedelleri buna endekslenebilir.

*

Bu noktada ev sahibi olup evini kiralayan vatandaşlar da gözetiliyor elbette. Örneğin Hollanda’da devlet düşük gelirli grubun özel konutlarda da kirada kalabilmesi için kira bedelinin ortalama %60’ını karşılıyor. Bu durum özel konut sahibinin kira bedellerini yukarı çekebileceği açgözlülüğünü doğurabilir maalesef ancak bunun da bir önlemi; devlet kontrollü kiralama sisteminin uygulanması olabilir. Federal Anayasa Mahkemeleri tarafından Nisan 2021’de iptal edilmiş olsa da Berlin Eyalet Hükümeti’nde denenen ve geliştirilmeye çalışılan bu sistemde; yukarıda değindiğim puanlama sistemi ile sosyal konutlar gibi özel konutlar için de aldığı puanlar üzerinden metrekare başına bir fiyat aralığı belirliyor. Ev sahibi evini bu hesapla elde edilen tavan fiyat üzerinde kiralayamıyor. Bu da yine devlet tarafından kontrol altında tutuluyor. Yasalara uygun bir formasyonla geliştirilmesi son derece önemli.

*

Tüm bu mekanizmanın kurulması ve sağlıklı şekilde çalışması için; geçtiğimiz yazıda da önerdiğim gibi Konut Araştırmaları Enstitüsü’nün kurulmasını ve bu enstitü tarafından bu sistemin teknik veriler kullanılarak geliştirilmesi gerektiğini savunarak yazımı sonlandırmadan önce, Maslow’un ihtiyaçlar hiyerarşisine göre daha en alt basamaktaki barınma ihtiyacına ve bir üst basamaktaki güvenlik ihtiyacına yönelik sorunlarla boğuştuğumuz bu günlerde, önce umudumuzu katbetmemeyi diliyorum.

---------------------------

*Bık bık muhaliflik: Hiçbir çözüm önerisi olmaksızın, ortaya konulan her projede sadece sorun arayan, sorun bulamasa bile projeyi ortaya koyan kişi ya da grubun geçmiş hatalı işlerine konuyu getiren ve böylelikle zaman kaybetmeden bir şekilde kafa ütülemek için sadece konuşan, konuşan ve konuşan. (CEMRE ŞAHİN KAZICI)