Türkiye’de ev sahibi olmak giderek zorlaşıyor. Artan konut fiyatları, yüksek kredi faizleri ve bankaların kredi sınırlamaları, insanları alternatif finansman yollarına yöneltiyor. Bunların başında da tasarruf finansman şirketleri geliyor.
Finansal Kurumlar Birliği verilerine göre sektörün aktif büyüklüğü 2025 sonunda 323 milyar liraya ulaştı. Mart 2026 itibarıyla bu rakam 379 milyar lirayı, müşteri sayısı ise 1 milyon 337 bini aştı.
Son beş yıllık veriler de bu yönelimi açıkça gösteriyor. Bankalardaki konut kredisi müşteri sayısı 2021–2025 döneminde 2 milyon 242 binden 1 milyon 535 bine gerilerken tasarruf finansman şirketlerinin toplam müşteri sayısı yaklaşık 300 binden 1 milyon 158 bine yükseldi.
Karşılaştırılan müşteri kitlesinde tasarruf finansman şirketlerinin ağırlığı yüzde 12’den yüzde 43’e çıktı. Bu oran kesin bir pazar payı değil; çünkü banka verisi yalnızca konut kredisi müşterilerini, tasarruf finansman verisi ise konutun yanında taşıt ve çatılı iş yeri müşterilerini de kapsıyor. Ancak bankaların konut kredisi kanalında oluşan boşluğu bu şirketlerin hızla doldurduğu ortada.
Peki sistem nasıl çalışıyor ve şirketler ne kazanıyor?
Tasarruf finansman sisteminde banka kredisindeki gibi müşteriye hemen finansman sağlanmıyor ve borç üzerinden faiz işletilmiyor. Müşteriler belirli bir süre ödeme yapıyor, biriken tutarlar havuzda toplanıyor ve sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde finansman sağlanıyor.
Şirketler ise bu sistemi kurup yönetmelerinin karşılığında “organizasyon ücreti” alıyor. Bu ücret, tercih edilen plana göre genellikle yüzde 8 ile yüzde 14 arasında değişebiliyor.
Beş milyon liralık bir konut finansmanında organizasyon ücreti yüzde 8 ise 400 bin, yüzde 14 ise 700 bin lira ödenmesi gerekiyor. Bu bedelin adı faiz değil; ancak müşteri açısından ev sahibi olmak için katlanılan gerçek bir maliyet.
Sektörün 2025 yılı işlem hacmi 1 trilyon 211 milyar liraya ulaştı ve bir yılda yüzde 261,8 büyüdü. Müşteri ve sözleşme sayısı arttıkça organizasyon ücretleri de milyarlarca liralık gelire dönüşüyor. Dolayısıyla şirketlerin neden hızla şubeleştiğini ve reklam yatırımlarını artırdığını anlamak zor değil.
Ancak kazançları yalnızca organizasyon ücretlerinden oluşmuyor.
Müşteri ödemeleriyle oluşturulan tasarruf fon havuzu şirketin diğer hesaplarından ayrı tutulmak zorunda. Buradaki para, şirketin istediği gibi kullanabileceği serbest bir kaynak değil. Buna karşılık şirketlerin kendi bilançolarındaki finansal varlıklardan elde ettikleri kazançlar, dönem kârlarını ciddi biçimde etkileyebiliyor.
Halka açık Katılımevim’in 2026 yılının ilk yarısında açıkladığı sonuçlar bunun dikkat çekici bir örneği. Şirket, 9,21 milyar lira tasarruf finansman gelirine karşılık 25,85 milyar lira sermaye piyasası işlem kazancı açıkladı. Altı aylık net kârı ise 22,93 milyar liraya ulaştı.
Bu örnek bütün şirketlerin aynı şekilde kazandığını göstermez. Ancak finansal varlıklardan sağlanan gelirlerin bazı dönemlerde esas faaliyet gelirinin bile önüne geçebildiğini ortaya koyuyor. Başka bir ifadeyle sistem müşteri açısından faizsiz olabilir; fakat şirket açısından yalnızca mütevazı bir aracılık hizmetinden ibaret değildir.
Müşterilerin en fazla gözden kaçırdığı konu ise bekleme süresidir.
Banka kredisi pahalıdır; ancak kredi onaylandığında müşteri o günkü fiyatla evini alabilir. Tasarruf finansmanında ise belirli bir süre beklemek gerekebilir. Türkiye gibi konut fiyatlarının hızla değiştiği bir ülkede zamanın da ciddi bir maliyeti vardır.
Bugün beş milyon liralık finansman için sözleşme yapan bir kişi, teslimat zamanı geldiğinde almak istediği konutun altı veya yedi milyon liraya yükseldiğini görebilir. Aradaki farkı ise çoğunlukla müşterinin tamamlaması gerekir.
Peki bütün bunlar sistemin kötü olduğunu mu gösteriyor?
Hayır. Tasarruf finansmanı, banka kredisine ulaşamayan veya faiz kullanmak istemeyen kişiler için gerçek bir çıkış yolu olabilir. Özellikle geliri düzenli olan, ödeme planına uyabilecek ve teslimat tarihini bekleyebilecek kişiler açısından faydalı bir alternatiftir.
Ancak karar vermeden önce organizasyon ücretinin ne kadar olduğu, teslimat tarihinin kesinliği, finansman tutarının nasıl güncelleneceği, ödemeler aksarsa ne olacağı, ayrılma hâlinde ne kadar para iade edileceği ve şirketin BDDK tarafından yetkilendirilip yetkilendirilmediği mutlaka öğrenilmelidir.
Tasarruf finansman şirketleri insanların ev sahibi olma hayalini organize ediyor. Müşteriler pahalı banka kredisinden kaçarken şirketler de bu arayıştan hızla büyüyen bir gelir modeli oluşturuyor.
Kazananın kim olacağını ise reklam sloganları değil, sözleşmenin ayrıntıları ve bekleme süresince değişen konut fiyatları belirliyor.
ÖNEMLİ NOT: Bu sayfalarda yayınlanan okur yorumları okuyucuların kendilerine ait görüşlerdir.