Takip Et

Cemre ŞAHİN KAZICI / Yüksek Mimar
[email protected]

BİR ÇÖZÜM ÖNERİSİ: SOSYAL KONUTTA KİRALAMA SİSTEMİ

22 Kasım 2022, Salı

     

BİR ÇÖZÜM ÖNERİSİ: SOSYAL KONUTTA KİRALAMA SİSTEMİ

Son yazımda, her geçen gün artan konut/barınma sorununu çözmek amacıyla hükümet tarafından ‘sosyal konut hamlesi’ olarak ortaya konulan projeyi değerlendirmiştim. Belirli sosyal grupları kapsıyor olmasını olumlu bulsam da pek çok yönden iyileştirilmesi gereken sakıncalı bir proje olduğunu ve belirtilen soruna bir çözüm olmadığı gibi sorunu büyüteceğini de açıklamıştım. Ben de şunu sevmem; çözüm önerisi sunmadan sürekli ‘bık bık muhaliflik’* yapmayı. O yüzden konut sorununa çözüm önerisi olarak yazımda da bahsettiğim gerçek ‘sosyal konut’ projelerinde uygulanan kiralama sistemini biraz açacağım.

*

Açmadan önce şunu bir tekrar netleştirelim; TOKİ’nin üstlendiği bu sürekli konut üretip satma işi, her seferinde yeni üretim gerektirdiği için inşaat sektörünü beslemek amacını taşır. Bizim gibi henüz ekonomik refah seviyesine ulaşmamış ülkelerde her yeni gün, yeni bir düşük gelirli aileyi ortaya çıkarıyor ve ona da bir konut gerekiyor. Ne olacak böyle sürekli devlet arazileri yani halkın toprakları betonlanıp betonlanıp vatandaşlara mı satılacak? Üstelik satın alan vatandaşın -sadece başvuru anında- düşük gelirli olması yeterli. İki gün sonra gelir seviyesi yükselse de o konut artık onun, ölünce de belki de üst gelir grubundan olan mirasçısına kalıyor. Yoksul halk bir daha faydalanamıyor bu milyonluk üretimlerden. Ve yine sosyal konut açığı oluşuyor, ve yine inşaat sektörü şenleniyor. Yani toplum için değil, inşaat sektörü için olduğunu anladık bu paragraftan. Tabii ki tüm sektörler gibi inşaat sektörü için de ayakta duracakları sağlıklı projeler geliştirilmeli ancak yöntem böyle bir aldatmacadan geçmez. Mülk edindirmeye yönelik politika geliştirme süreci de ancak ekonomik refah sağlandığı zaman başlatılabilir.

*

Konut ve barınma sorunu sadece bizim ülkemizde yaşanan bir sorun olmadı elbette. Öyle ki İngiltere, Fransa, Almanya gibi erken endüstrileşen ülkeler, 1800’lü yıllardan bu yana alt sınıfların barınma problemi ile mücadele ederek çeşitli çözüm modelleri geliştirdiler. Türkiye’de ise köyden kente göçün arttığı ve dolayısıyla kentlerdeki yetersiz konut stoğu nedeniyle gecekondulaşmanın çoğaldığı 1950’lerde çözüm arayışı başladı. Bu yüzden Avrupa’daki çözüm modellerine gözler çevrildi. Ancak modelleri değil, kavramları ithal edildi. Örneğin sosyal konut stoğu açısından da bugün ilk üçte yer alan İngiltere, Fransa ve Hollanda’dan ‘sosyal konut’ kavramını ithal ettik ama bizdeki uygulama çözüm sağlayan modellerden çok farklı. Başta da belirttiğim gibi, temel fark mülk edindirmenin değil kiralama sisteminin olması. Peki nasıl işliyor bu model? Farklı uygulamalardan öne çıkan üç temel yaklaşımı birleştirmeyi şiddetle önererek açıklayayım.

*

SOSYAL KONUT SAYISININ BELİRLENMESİ

Modelde uygulanan devlet tarafından kiralama sistemi, kontrollü yapı üretimiyle toplumdaki yoksul kesimin konut ihtiyacını karşılamaya yönelik sürekliliği olan bir sistemdir. Sağlıklı uygulamalarda, her bölgede konut stoğunun belli bir oranının sosyal konut olması şartı var. Örneğin Fransa’da nüfusun 3500’den fazla olduğu yerleşim birimlerinde konutların en az %20’si sosyal konut olmak zorunda. Böylelikle hem yapı üretimi ve dolayısıyla kiralama/satış fiyatları kontrol altına alınıyor hem de sadece kriz ve seçim zamanlarında altına girilen ve bu nedenle tamamlanamayan sayıca büyük projeler yerine kentsel büyüme ile endeksli, yıllar öncesinden öngörülerek yatırım yapıldığından tamamlanabilir projeler ortaya çıkıyor. Bunun sonucu olarak bizde bir anda “100bin 250bin sosyal konut üreteceğiz” propagandası ve ardından teslim edilemeyen sosyal konut sorunları alışılagelmişken, İngiltere’de her yıl yaklaşık 30-35 bin sosyal konutun üretilip vatandaşın yerleştirilmesi alışılagelmiş bir durum oluyor. Konu bile olmuyor bu olay.

*

Bu durum aynı zamanda, bir anda kent çeperine inşa edilen sayıca büyük konutlarda kentten koparılmış/dışlanmış sosyal grupların oluşumunun da önüne geçiyor. Kent çeperine doğru her katmanda sosyal ve özel konutlar bir arada inşa edilirken toplum da iç içe geçiyor. Kentin dışında, sosyal donatıları ve altyapısı olmayan bir yerde her şeyin baştan inşa edildiği merkezden kopuk uydu kentlerin oluşması engelleniyor.

*

Ayrıca bu konutlar devlet ve yerel yönetimler tarafından üretilebileceği gibi sosyal konut yapılması şartıyla devlet tarafından desteklenen özel girişimciler (sosyal konut sağlayıcılar) tarafından da bir vatandaşın arazisi üzerinde üretilebiliyor. Böylelikle inşaat sektörü de kontrollü bir şekilde ayakta tutulurken, sadece devlet hazinesine ait araziler yani halkın toprakları da kullanılmamış oluyor ve sağlıklı kent planlamasına uygun biçimde yer seçimi yapılabiliyor.

*

KİRACILARIN GELİR DURUMUNUN TAKİBİ

Bence temel amacına uygun olarak sosyal konutlardan gerçek hak sahiplerinin istifade edebilmesi için en önemli gereklilik; kiralanan konutta yaşayanların belirli yıl aralıklarında gelir durumlarındaki değişimin takibinin yapılması. Böylelikle gelir seviyesini yükselterek alt gelir grubundan çıkmış vatandaşın sosyal konutu işgali engelleniyor. Üstelik günümüzde yaşandığı gibi, Toki konutlarının sahipleri tarafından başka vatandaşlara daha yüksek fiyatlara kiralanması/satılması suistimalinin de önüne geçilir. Sosyal konutu kiralayan vatandaş hayatını kaybettiği zaman, varlıklı olup olmadığı bilinmeyen bir mirasçı yerine başvuru sırasındaki yoksul vatandaşa kiralanması sağlanıyor. Böylelikle uzun yıllar boyunca sadece bir vatandaşın değil de toplumdaki ihtiyaç sahibi vatandaşların kullanımında oldacağından, devlete ait kıymetli kentsel arazilerin kullanımında da verimlilik sağlanmış oluyor.

*

KİRA MİKTARININ BELİRLENMESİ

Kira miktarlarının belirlenmesi de, sürekliliğin sağlanabilmesi açısından oldukça önemli. Özel konutlardaki kira bedellerinden düşük olması gerekir pek tabii ancak mal sahibi (devlet, yerel yönetim ve ya özel girişimci) tarafından üretim ve bakım/tadilat maliyetlerinin de karşılanabileceği seviyede tutulmalı ki sürdürülebilirliği olsun. İngiltere, piyasa fiyatlarının yaklaşık %80’i gibi bir oranla kira miktarlarını belirliyor. Bence bir de üretilen konutları puanlama sistemine tabi tutmak ve ona göre bedellerini belirlemek en adil olanı. Üretilen konutlar yaşı, alanı, oda sayısı, mutfağı, banyosu, bahçesi, enerji verimliliği gibi çok sayıda farklı nicel ve nitel kriterlerle puanlama gerçekleştirilerek belirli sınıflara ayrılmalı. Her sınıf için özel konutlardaki kira bedellerinden düşük olmak kaydıyla taban ve tavan kiralama fiyatı belirlenmeli ve bu aralıkta kalacak şekilde kiralayanın gelir durumuna oranla kira bedeli belirlenmeli. Yani bu durumda aynı puan grubunda bir konut belirlenen taban ve tavan fiyat aralıklarında kalacak şekilde; alt gelir grubunda olan daha düşük gelirli bir vatandaşa daha düşük bedele, daha yüksek gelirli bir vatandaşa da görece yüksek bedele kiralanabilir. Çünkü bu sistemde devletin odaklandığı şey bir meta yaratarak üzerinden hakettiği bedeli almak değil. Düşük gelirli vatandaşa diğer yaşam standartlarını gözeterek barınma hakkını sağlamak. Örneğin o ülke şartları düşünülerek ideal bir yaşam sürmek için tüm giderler hesaplandığında bir kişinin gelirinin en fazla %30’unun barınma gideri olması gerekiyorsa, sosyal konutta kira bedelleri buna endekslenebilir.

*

Bu noktada ev sahibi olup evini kiralayan vatandaşlar da gözetiliyor elbette. Örneğin Hollanda’da devlet düşük gelirli grubun özel konutlarda da kirada kalabilmesi için kira bedelinin ortalama %60’ını karşılıyor. Bu durum özel konut sahibinin kira bedellerini yukarı çekebileceği açgözlülüğünü doğurabilir maalesef ancak bunun da bir önlemi; devlet kontrollü kiralama sisteminin uygulanması olabilir. Federal Anayasa Mahkemeleri tarafından Nisan 2021’de iptal edilmiş olsa da Berlin Eyalet Hükümeti’nde denenen ve geliştirilmeye çalışılan bu sistemde; yukarıda değindiğim puanlama sistemi ile sosyal konutlar gibi özel konutlar için de aldığı puanlar üzerinden metrekare başına bir fiyat aralığı belirliyor. Ev sahibi evini bu hesapla elde edilen tavan fiyat üzerinde kiralayamıyor. Bu da yine devlet tarafından kontrol altında tutuluyor. Yasalara uygun bir formasyonla geliştirilmesi son derece önemli.

*

Tüm bu mekanizmanın kurulması ve sağlıklı şekilde çalışması için; geçtiğimiz yazıda da önerdiğim gibi Konut Araştırmaları Enstitüsü’nün kurulmasını ve bu enstitü tarafından bu sistemin teknik veriler kullanılarak geliştirilmesi gerektiğini savunarak yazımı sonlandırmadan önce, Maslow’un ihtiyaçlar hiyerarşisine göre daha en alt basamaktaki barınma ihtiyacına ve bir üst basamaktaki güvenlik ihtiyacına yönelik sorunlarla boğuştuğumuz bu günlerde, önce umudumuzu katbetmemeyi diliyorum.

---------------------------

*Bık bık muhaliflik: Hiçbir çözüm önerisi olmaksızın, ortaya konulan her projede sadece sorun arayan, sorun bulamasa bile projeyi ortaya koyan kişi ya da grubun geçmiş hatalı işlerine konuyu getiren ve böylelikle zaman kaybetmeden bir şekilde kafa ütülemek için sadece konuşan, konuşan ve konuşan. (CEMRE ŞAHİN KAZICI)



Yazarın Tüm Yazıları

Seçimler Yaklaşırken... Kimi Seçeceğinizin Farkında Mısınız?

23 Şubat 2024, Cuma

UZAY SİYASETİ

21 Ocak 2024, Pazar

YASAL HAKKINIZ OLAN SIĞINAKLARINIZA NE OLDU?

5 Ocak 2024, Cuma

100. YIL #CUMHURİYET

29 Ekim 2023, Pazar

SAVAŞ DURUMUNDA YER ALTI HASTANELERİ

19 Ekim 2023, Perşembe

MİMARLIK DÜNYAYI KURTARABİLİR

2 Ekim 2023, Pazartesi

‘MİMARLIK BÖLÜMÜ’ TERCİH EDECEKLER İÇİN REHBER

3 Ağustos 2023, Perşembe

SANDIKTAN NE ÇIKTI?

17 Mayıs 2023, Çarşamba

TABUTUMUN KIRMIZI KURDELESİ

25 Şubat 2023, Cumartesi

CANSIZ BEDEN

10 Şubat 2023, Cuma

BİR İLÇENİN İL STATÜSÜ KAZANMASI

25 Ocak 2023, Çarşamba

BELEDİYE BAŞKANININ PARTİ DEĞİŞTİRMESİ

23 Aralık 2022, Cuma

BİR ÇÖZÜM ÖNERİSİ: SOSYAL KONUTTA KİRALAMA SİSTEMİ

22 Kasım 2022, Salı

'SOSYAL KONUT HAMLESİ' NE DEĞİLDİR?

7 Ekim 2022, Cuma

ADALET NÖBETİNDE 100. GÜN

3 Ağustos 2022, Çarşamba

3 YENİ PAKETLE YANDAŞ DESTEĞİ

11 Mayıs 2022, Çarşamba

DEMOKRASİYE MESAİ ŞOKU

31 Ocak 2022, Pazartesi

ENES KARA

12 Ocak 2022, Çarşamba

İTİBARDAN TASARRUF DEVRİ

23 Aralık 2021, Perşembe

YILLARDIR SÖNMEYEN ...

7 Ağustos 2021, Cumartesi

KUTULARDA YAŞAMAK

30 Mayıs 2021, Pazar

‘YENİ’ ÜZERİNE SAYIKLAMALAR

10 Mayıs 2021, Pazartesi

şu BÜYÜKler

24 Nisan 2021, Cumartesi

PENCEREMDEN BAKARKEN - 3

5 Nisan 2021, Pazartesi

PENCEREMDEN BAKARKEN - 2

4 Nisan 2021, Pazar

PENCEREMDEN BAKARKEN - 1

3 Nisan 2021, Cumartesi

OTOPARKLILAŞTIRAMADIKLARIMIZDAN MISINIZ?

20 Mart 2021, Cumartesi

İLLA-HİYAT

6 Mart 2021, Cumartesi

AYDIN'IN TURUNCU BİTKİ ÖRTÜSÜ

20 Şubat 2021, Cumartesi

MİLLET KIRAATHANESİ & KİTAP KAFE

6 Şubat 2021, Cumartesi

YOLDA OLMAK

23 Ocak 2021, Cumartesi

ORTA'daki MAHALLE

9 Ocak 2021, Cumartesi

OTOMOBİL KRALİYETİ

26 Aralık 2020, Cumartesi

"TORPİLİN DİYORUM, KİM?"

12 Aralık 2020, Cumartesi

Hayalinizdeki Kent?

28 Kasım 2020, Cumartesi

CUMHURİYETİMİZ VE (ona yakışmayan) KENTLERİMİZ

14 Kasım 2020, Cumartesi

Cumhuriyetimiz ve Kentlerimiz / Deprem Kesintisi

31 Ekim 2020, Cumartesi

"DİKEY BAHÇESİZ YAŞAYAMAM"

17 Ekim 2020, Cumartesi

Bir Mimara Sarılın

3 Ekim 2020, Cumartesi

Taklitlerinden Sakının - 2

19 Eylül 2020, Cumartesi

Taklitlerinden Sakının - 1

5 Eylül 2020, Cumartesi

Depremde Romantik Yürüyüş

22 Ağustos 2020, Cumartesi

Ne Bu Sıcaklar?

8 Ağustos 2020, Cumartesi

Bir Ayasofya Hikayesi

25 Temmuz 2020, Cumartesi

Kamusal Geometri

18 Temmuz 2020, Cumartesi