Av. Damla SEZEN
damlasezen@dmdhukuk.com

KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

9 Aralık 2017, Cumartesi

     

Değerli Okurlar;

Yazılarıma göstermiş olduğunuz ilgi için hepinize teşekkürlerimi sunarak yazıma başlamak istiyorum. Bu yazımda çokça merak edip sorduğunuz konulardan biri olan kira borcunu ödemeyen kiracının yasal yollar ile kiralanandan nasıl tahliye edilebileceğinden bahsedeceğim. Özellikle ev sahiplerinin yasal çerçevede kiracının tahliyesinde hangi haklara sahip olduğunun bilincinde olması önem arz ediyor.

 

Kiracının kira bedelini eksiksiz ve zamanında ödemesi kira sözleşmesiyle üstlendiği bir yükümlülüktür. Burada sıkça karşılaştığımız durumlara örnek verecek olursak; kiranın banka aracılığıyla ödenmesi halinde banka tarafından kesilen işlem ücreti nedeniyle kiranın eksik ödenmesi, sözleşmede takip eden yıllarda kiranın artacağına dair hüküm bulunmasına rağmen kiranın bu hükme uygun olarak zamlı şekilde yatırılmaması ve kiranın sözleşmede kararlaştırılan günden sonra gecikmeli olarak yatırılması gibi halleri sayabiliriz. Saydığımız tüm bu haller kiracının mecurdan tahliye sebeplerinden olup tahliye sebepleri yalnızca bunlar ile de sınırlı değildir. Yukarıda sayılan hallere ek olarak; yazılı tahliye taahhüdünün bulunması, ihtiyaç, yeniden imar ve inşa zorunluluğu, kiracının aynı şehir veya belediye sınırları içinde meskeninin bulunması, fuzuli işgal, akde aykırılık gibi nedenlerle de taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir.

 

Kiranın tam veya hiç ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinde en hızlı çözüm yolu kiracıya ilamsız ödeme emri göndermektir. Ödeme emrinde kiracıdan ödenmeyen kira borcunun ödenmesi icra yolu ile talep edilir. Bu ödeme emri alacaklıya; gönderdiği ödeme emrine rağmen kira borcunu ödemeyen ve hakkında yapılan icra takibine itiraz etmeyen kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etme hakkı verir. Bu aşamada yapılacak olan ödeme emrinde belirtilen yasal otuz günlük süre dolduktan sonra kiracı aleyhine İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak taşınmazdan tahliyesini talep etmek olacaktır. Tahliyenin yanında kiracının malvarlığı üzerinde kira borcuna yetecek miktarda haciz işlemi uygulanabilir. Kiracının gönderilen ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise yapılan itirazın içeriğine göre tahliye, İcra Hukuk Mahkemesi’nde veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak dava ile talep edilebilecektir.

 

Peki kiracı ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu öderse ne olur? Bu sorunun yanıtı ise şu şekildedir: Kiracının ödeme emrinin tebliğinden sonra kirayı ödemesi halinde taşınmazdan tahliyesi talep edilemeyecektir. Ancak bu durum diğer bir tahliye sebebi olan “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasında ev sahibi lehine haklı ihtar yerine geçeceğinden ev sahibinin göndereceği ikinci ihtardan sonra kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yolu ile talep etme hakkı bulunmaktadır. Gerek Yargıtay kararları gerekse mevzuatımız uyarınca kiracının kira borcunu ödemekte gecikmesi, ev sahibinin tahliye talebi için haklı sebep teşkil etmektedir.

 

Kiranın tam ödenmesine karşın zamanında ödenmemesi halinde de yukarıda bahsettiğimiz “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davası gündeme gelecektir. Bu tahliye sebebinde; kiracının ödemediği her kira bedeli için bir kira döneminde iki kere ihtarname göndermesi halinde tahliye davası açma hakkı ev sahibine tanınmıştır. Bu davanın açılma zamanı ise kira sözleşmesinin bitiminden sonraki bir ay içerisindedir. Buradaki süre bir hak düşürücü süre olduğundan herhangi bir hak kaybının yaşanmaması için özellikle davanın açılacağı tarihe dikkat edilmesi gerekmektedir. İhtarların tebliğinden sonra ödeme yapılmış olsa dahi yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir.

 

Kira sözleşmesinde aidat gibi apartman ortak giderlerini ödeme yükümlülüğü kiracı üzerine bırakılmışsa bu giderler de kira gibi değerlendirilir. Kiracının kirayla birlikte bu giderleri de ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.

 

Tahliye kararlarında temyiz yolu açıktır. Fakat kararın temyiz edilmesi tahliye kararının icrasını durdurmayacaktır. Ancak kanunen borçlu kiracıya 3 aylık kira bedeli tutarında bir teminat yatırmak suretiyle icranın geri bırakılması kararı alma hakkı tanınmıştır. İcra mahkemesin tahliyeye kararının infazı için kesinleşmesi gerekmese de İcra İflas Kanunu’nun 269. Maddesi gereğince tahliye kararının borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekmektedir. Bu sürenin sonunda tahliye kararı icra müdürlüğüne sunulur, tahliye harcı ve haciz yolluğu adı verilen masraflar icra müdürlüğüne yatırıldıktan sonra kiracının mecurdan tahliyesi icrai yollarla yerine getirilir. Her ne kadar hukuk mevzuatımızda bu konuya ilişkin bir hüküm bulunmuyor olsa da uygulamada genelde icra müdürlüklerince borçluya son bir takdiri tahliye süresi verildiği de görülmektedir.

 

Yukarıda açıklamaya çalıştığımız hususlar doğrultusunda işleyecek süreç meşakkatli ve uzun olabilmektedir. Bu nedenle ev sahibi ve kiracı taraf arasında vukuu bulabilecek bir uyuşmazlıkta herhangi bir hak kaybına uğramamak adına uzman bir avukat aracılığıyla işlemlerinizi yürütmenizi önemle tavsiye ederim. Kira sözleşmeleri genelde ev sahipleri veya emlakçılar tarafından matbu formlar şeklinde hazırlanıp imzalanmaktadır. Bu şekilde hazırlanan sözleşmelerin bazı sakıncaları bulunmakta olup özellikle eklenmesi gereken hususi şartlar da önem arz edebileceğinden kira sözleşmesinin hazırlık aşamasında da bir avukata danışmanız faydalı olacaktır.

 

Her zaman dediğimiz gibi; “Adaletin güneşi hep üzerinizde olsun!”