Av. Elif UÇAN AYDIN

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

14 Temmuz 2021, Çarşamba

     

Günümüzde apartman hayatı ve siteleşmenin giderek artması neticesinde kat mülkiyeti kavramı daha sık duyulur hale gelmiştir. Özellikle uygulamada bu noktada birçok ihtilafla karşı karşıya kalınmaktadır. Bu haftaki yazımızda kat maliklerinin hakları ve borçları hakkında kısaca açıklamalara değineceğiz.

Kat maliklerinin hakları ve borçlarına dair düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenleme altına alınmıştır. Maliklerin hakları kanunun 15-17. Maddeleri arasında düzenleme altına alınmıştır. İlk olarak ele alınması gereken husus kat malikinin bağımsız bölümlerdeki haklarıdır. Düzenleme çerçevesinde her kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde münhasır bir mülkiyet hakkı vardır. Bu hak bağımsız bölümün eklentilerini de kapsamaktadır. Mülkiyet hakkı kat malikine bağımsız bölüm üzerinde tasarruf ve devir yetkisini kullanma imkanı sunmaktadır.

Maliklerin bir diğer hakkı ise ortak yerler bakımından düzenleme altına alınmış haklardır. Her bir kat maliki ortak alanlarda paylı mülkiyet gereğince payı oranında hakka sahiptir. Burada pay oranı arsa payı oranı olarak dikkate alınmaktadır. Burada ortak yerlerden yararlanma hakkının çerçevesi yani sınırı ve şekli malikler arasındaki anlaşma ile belirlenebilir. Kat maliklerinden herhangi biri diğerinin ortak alanları kullanma yetkisini engellerse diğer malikler durumun şartlarına göre el atmanın önlenmesi veyahut istihkak davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca kat malikinin herhangi bir zararı söz konusu ise tazminat talep edilebilecektir.

Kat maliklerinin hakları yanı sıra borçları ve yükümlülükleri de söz konusudur. Öncelikle Medeni Kanunu’n 2.maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince her malikin dürüst davranma yükümlülüğü söz konusudur. Dürüst davranma yükümlülüğü tek başına kat maliklerinin değil, bağımsız bölümden yararlanan kiracılar veyahut diğer kişiler için de geçerlidir. Bunun yanı sıra kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentilerini tahsis edilen amaca uygun kullanma yükümlülükleri söz konusudur. Burada tahsis şekli kat mülkiyetine geçiş aşamasında kat maliklerinin rızası ile belirlenerek tapu müdürlüğüne iletilerek gerçekleştirilir. Tahsis amacına aykırı kullanım olması halinde bundan zarar gören kat malikleri ilgili malike karşı tazminat davası açabilmektedir. Tahsis amacı ne olursa olsun hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı olarak kullanılamaz. Bunun aksine yapılan anlaşmalar da kesin hükümsüzdür.

Kat maliklerinin bir diğer yükümlülüğü ana yapıya zarar verecek şekilde bakım ve onarım yapmama yükümlülüğüdür. Ve fakat tavan, taban, duvar gibi birbiriyle bağlantılı olan kısımlar bakımından bağlantılı oldukları bağımsız bölüm malikinin rızası alınarak, yine ana yapıya zarar vermeyecek şekilde bakım, onarım ve değişiklik yapılabilmektedir. Bağımsız bölüme girilmesine izin verme ve onarıma katlanma yükümlülüğü ve maliklerin bir başka yükümlülüğüdür. Buna göre bağımsız bölüm ya da bu bölümdeki tesisatta meydana gelen bir arızanın söz konusu olması halinde gerekli incelemelerin yapılması ve güvenliğin sağlanabilmesi için, bağımsız bölüme girilmesine ve gerekli işlemlerin yapılmasına katlanmak ile yükümlüdürler.

Kat malikleri ana taşınmazın bakımı, güzelliği ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür. Bu çerçevede ana taşınmazın ortak yerlerinde olan bakım, onarım ve çalışmalara ilişkin masraflara her malik arsa payı oranında katılmaktadır. Bir kat malikinin ortak yerlerde değişiklik yapabilmesi için kat malikleri kurulunca beşte dört çoğunlukla karar verilmiş olması gerekmektedir. Aksi durumda el atmanın önlenmesi davası açılabilecektir.

Nihayetinde kat maliklerinin genel giderlere katlanma yükümlülüğü söz konusudur. Her malik payına düşen tutarı ödemekle yükümlüdür. Kat malikleri ortak yerlere ilişkin giderleri ödemekten buraları kullanmadıklarını ileri sürerek kaçınamaz. Kat maliklerinden birinin ortak giderlere katılma payını ödememesi durumunda, payını ödemeyen malikle karşı diğer kat malikleri veya yönetici dava açma ve icra takibi yapma hakkına sahiptir.