Önalım (şuf’a) hakkı sıklıkla gündeme gelen ve tarafların hukuki anlamda haklarının bilinmesini önemli kılan bir konudur. Türk hukuk sistemi içerisinde önalım hakkı, kaynağını yasadan veyahut sözleşmeden alabilmektedir. Bu haftaki yazımızın konusu yasadan doğan yasal önalım hakkı olacaktır.

Yasadan doğan önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu çerçevesine düzenleme altına alınmıştır ve taşınmaz mülkiyetini sınırlandıran hususlardandır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, paydaşlardan birinin payını 3. Bir kişiye satması halinde, öncelikle diğer paydaşların bu payın kendisine devredilmesini isteme hakkı tanımaktadır. Dolayısıyla tapulu ve paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması halinde önalım hakkından bahsedilebilecektir.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.” Şeklinde düzenleme yer almaktadır. Bu itibarla yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından payın 3. Kişiye devri halinde, diğer paydaşlara açılabilecek yenilik doğuran bir dava niteliğindedir. Yenilik doğuran hak olması bu hakkın kullanılması ile 3. Kişi ve hak sahibi arasında kurulan yeni bir hukuki ilişkinin söz konusu olmasından ileri gelmektedir. Bir diğer ifade ile yenilik doğuran hak; tek taraflı bir hukuki işlem ile bir hukuki ilişki kurmak, içeriğini değiştirmek veya sona erdirmek suretiyle başka bir şahsın hukuk alanında değişiklik meydana getirme yetkisi veren hak olarak tanımlanmaktadır. Yenilik doğuran haklar tek taraflı irade beyanı ile sonuç vermekte ise de yasal önalım hakkı bakımından kanunda yer alan düzenleme gereği bu hak ancak dava yoluyla ileri sürülebilmektedir.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi bir takım şartlara tabi tutulmuştur. Bunlar;

• Yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için “paydaş” sıfatıyla kullanılabilir. Yasal önalım hakkı paya bağlı bir haktır. Pay nedeniyle elde edilmiş olan bu hakkın kullanımı payı mülkiyetine geçiren kişi tarafından söz konusu olabilecektir.
• Önalım hususunun gerçekleşmesi gerekmektedir. Yani bu hakkın kullanılabilmesi için paydaşın payını tamamen ya da kısmen 3. Bir kişiye devretmesi gerekmektedir. Devir işlemi satış ya da satışa eşdeğer işlem şeklinde gerçekleşmelidir. Satışa eşdeğer işlemler; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şarta bağlı satış sözleşmesi şeklinde örneklendirilebilir. Bağış sözleşmesi, trampa sözleşmesi, arsa payı karşılığı kat sözleşmesi gibi sözleşmeler bakımından Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince önalım hakkının kullanılması söz konusu olmayacaktır.
• 3.kişiye yapılan satış işleminin veya ekonomik anlamda bu işleme eşdeğer olan işlemlerin geçerli olması gerekmektedir.
• Yasal önalım hakkından bahsedilebilmek için payın 3.kişilere satışının söz konusu olması gerekmektedir.
• Yasal önalım hakkı, bu hak sahibi paydaşın devri alan 3.kişiye karşı açacağı önalım davası ile kullanılabilmektedir.

Şartların varlığı halinde önalım davası açılabilecektir. Önalım davasının açılabilmesi bakımından kanunen bir takım hak düşürücü süreler öngörülmüştür. Buna göre; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Burada belirtilen 3 aylık sürenin başlaması için gerekli bildirimin noter kanalıyla yapılması gerekmektedir. Şayet önalım hakkına sahip birden fazla paydaş söz konusu ise, 3 aylık sürenin başlaması için bildirimin her bir paydaşa yapılması gerekmektedir. 2 yıllık süre ise pay satış tarihinden itibaren başlamaktadır.

            Yasal önalım hakkı yukarıda kısaca özetlendiği üzeredir. Kanunen gerekli şartların varlığı halinde önalım hakkı dava yoluyla kullanılabilmektedir. Söz konusu hakkın kullanımı bakımından öngörülen süreler ve şartlar dolayısıyla önalım hakkı sahiplerinin ya da paylı mülkiyette payını devretmek isteyen paydaşların hukuki bir yardım almak suretiyle hareket etmesinde fayda vardır.